
证券之星 夏峰琳
日前,华发股份(600325.SH)披露2025年年度报告。数据显示, 公司全年实现营业收入834.26亿元,同比增长38.85%,创下历史新高。但归属净利润同比下降1095.54%,由盈转亏,净亏损达94.96亿元,创下历史新低,单年亏损额已超过2021至2024年四年归属净利润的总和。
营收与利润背离背后,证券之星注意到,受房地产行业深度调整影响,公司面临毛利率下滑、资产减值集中爆发、财务费用激增、债务压力陡增等多重困境。在此背景下,华发股份提出了加速构建“地产+商业+物业”三驾马车并进的新格局,试图寻找第二增长曲线。但从2025年的数据看,新业务的体量尚不足以弥补传统的亏损。
减值拖累,亏损近百亿
根据公开信息,华发股份以房地产开发与运营为主业。2025年,公司实现营业收入834.26亿元,同比增长38.85%;但归属净利润由上年盈利9.54亿元急转直下,亏损接近95亿元,扣非净利润同样录得83.44亿元亏损。
造成这一大幅转亏的原因,公司年报中给出了两方面解释。
首先是房地产市场整体下行冲击毛利率。报告期内,公司营业成本增速超过营收增速,导致房地产开发业务毛利率同比下降4.26个百分点,降至10.05%;物业服务业务的毛利率也小幅下滑0.77个百分点,为15.64%。此外,包含土地收储的“其他业务”板块,虽然收入同比大幅增长235.91%至87.30亿元,但毛利率却同比下降16.36个百分点至-3.62%。这意味着该板块尽管带来了现金流,实则是在以亏损换取资金回笼。三大业务板块毛利率全线走低,使得公司整体毛利率同比下降5.25个百分点,仅为8.75%。进入2026年第一季度,这一指标进一步下滑至3.77%。
从季度走势来看,亏损呈明显的加速特征。2025年Q1-Q4,归属净利润分别为1.90亿元、-0.19亿元、-0.70亿元和-95.98亿元。仅第四季度便亏损近96亿元,几乎贡献了全年亏损的全部,暗示公司在年末集中进行了大额资产减值处理。
由此可见,业绩转亏的第二重因素在于资产减值计提的显著增加。数据显示,2025年,公司计提资产减值损失57.30亿元,同比激增268.56%,占全年亏损总额的60%以上。且全部来自存货跌价损失。值得一提的是,存货规模仍然居高不下。截至2026年3月末,公司存货达1937.60亿元,其中约561.4亿元已用于抵押融资。高企的存货不仅大量占用资金,还持续暴露在跌价风险之下。在当前房地产市场尚未企稳的大环境下,这部分存货的减值压力可能还没有完全释放。
除存货减值外,投资端的亏损进一步放大了业绩压力。报告期内,公司公允价值变动收损失11.39亿元;联营及合营企业投资收益亏损3.76亿元,同比由盈转亏,亏损幅度达141.46%。与此同时,信用减值损失升至7.36亿元,仅这三项减值合计对利润的影响就超过76亿元。近千亿债务压顶,财务风险高悬
业绩持续承压的背景下,华发股份的财务风险也不容忽视。
证券之星注意到,2025年,华发股份财务费用高达16.43亿元,同比激增221%,其中利息费用为20.45亿元,同比增长59.62%。
财务费用的迅速攀升背后是债务规模居高不下。截至2025年末,公司短期借款110亿元、一年内到期的非流动负债240.3亿元、长期借款631.3亿元,合计达981.6亿元,而公司账上货币资金仅280.8亿元,覆盖短期债务存在明显缺口。根据中银证券数据,2025年末公司净负债率已升至88.8%,现金短债比降至0.8倍,触及一道红线,由此回归“黄档”房企行列。
现金流结构失衡则进一步凸显经营隐患。尽管2025年华发股份经营活动现金流净额达198.89亿元,同比增长25.04%,现金流表面看似稳健,但暗藏深层风险。从资金流向来看,投资活动现金流净额为-145.72亿元,筹资活动现金流净额为-102.67亿元,公司仍需依赖经营现金流覆盖投资与债务支出,可持续性存疑。此外,公司合同负债(预收房款)同比大幅减少46.54%,预示未来结转收入储备不足,后续经营现金流增长或缺乏持续支撑。
新业务杯水车薪,转型尚未成气候
面对传统开发主业承压的现实,华发股份正试图以“地产+商业+物业”三驾马车重构增长逻辑。但从2025年的数据来看,当前,房地产开发业务占比仍超过85%,业务高度集中的结构并未根本改观,新业务的体量尚不足以弥补主业带来的亏损。
商业板块虽有增长,但规模依旧有限。2025年,华发商业实现租金收入8.8亿元,同比增长11.9%。被寄予厚望的冰雪世界项目在开业当年贡献营收1.6亿元,然而,项目运营背后仍存在待解事项。2025年11月,融创文旅向华发股份发出通知函,要求就附条件回购事宜重新谈判。截至年报披露日,双方尚未就回购方式、价格及时间达成一致,谈判仍在进行中。
与此同时,华发股份也在加快存量资产的处置步伐。2025年7月,公司与深圳市土地储备中心达成协议,以44.05亿元的价格收回7宗未建商业用地。这一价格较账面成本58.41亿元折让约25%,由此产生的亏损已超过公司2024年经审计净利润的50%,盘活代价不可谓不大。
物业板块则保持稳健增长。2025年华发物业实现营业收入19.32亿元,同比增长15.4%。但在近百亿的净亏损面前,无异于杯水车薪。(本文首发证券之星配资推荐,作者|夏峰琳)
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